地产股政策松绑，A股万科A能反转吗？

近年来，中国房地产行业经历了深度调整，政策调控从“房住不炒”逐步向“因城施策”、“支持合理住房需求”转变。2023年以来，多地陆续出台房地产支持政策，包括降低首付比例、放宽限购、优化贷款利率等，市场普遍解读为地产股迎来政策拐点。在此背景下，作为中国房地产行业的标杆企业之一，万科A（000002.SZ）作为A股市场上的龙头股，其股价表现和基本面变化备受关注。那么，在地产政策逐步松绑的背景下，万科A能否实现反转？本文将从政策环境、公司基本面、行业趋势及市场情绪等多方面进行分析。

一、政策松绑：地产行业迎来暖风

2022年以来，中央对房地产行业的政策基调逐步转向“稳预期、稳市场、稳主体”。2023年，随着经济复苏压力加大，房地产政策迎来全面松绑：

信贷政策宽松化：央行多次下调LPR（贷款市场报价利率），房贷利率降至历史低位，降低了购房者的成本压力，有助于提升市场交易活跃度。
限购限贷政策放松：多个城市逐步取消或放宽限购政策，如广州、苏州、郑州等地放宽对非户籍人口的购房限制，部分城市对二套房政策也有所松动。
“保交楼”政策持续推进：政府加大对“保交楼”专项借款的支持力度，保障购房者权益，提振市场信心。
房企融资环境改善：2023年11月，“金融16条”政策出台，支持优质房企融资，推动“三支箭”政策落地（信贷、债券、股权融资），缓解房企流动性压力。

这些政策的出台，为房地产行业注入了信心，也使得地产股在二级市场中迎来反弹契机。

二、万科A的基本面分析

万科A作为中国房地产龙头企业之一，其基本面在行业调整期表现出较强的抗压能力。但近年来，受行业下行、销售下滑、盈利能力下降等因素影响，其股价也经历了较大回调。

1. 销售数据：逐步回暖

根据万科2023年年报及2024年一季度数据，万科全年实现合同销售金额3756.4亿元，同比下降约8.2%，但降幅较2022年明显收窄。2024年一季度，万科实现销售金额1046.3亿元，同比增长约12%，显示出销售端逐步回暖的迹象。

2. 盈利能力：承压但仍具韧性

2023年，万科实现营业收入4656.9亿元，同比增长1.9%；归属于上市公司股东的净利润为226.2亿元，同比下降14.3%。虽然净利润下滑，但其毛利率维持在18%左右，处于行业较高水平，体现出公司在成本控制和产品结构上的优势。

3. 资产结构：稳健但流动性压力仍存

万科一直强调“稳健经营”，其资产负债率控制在70%以下，远低于部分激进扩张的房企。但受行业整体资金链紧张影响，万科也面临一定的流动性压力。2023年，公司经营活动现金流净额为-169.8亿元，主要受销售回款减少影响。

不过，随着“金融16条”政策的推进，万科作为“白名单”房企，获得了较多银行信贷支持，融资环境明显改善。

三、行业趋势：结构性调整仍将持续

房地产行业已从高速增长阶段进入高质量发展阶段，未来将呈现以下几个趋势：

集中度提升：行业洗牌加速，中小房企退出市场，市场份额进一步向头部企业集中，万科、保利、中海等优质房企将受益。
多元化业务布局：单一依赖住宅开发的模式难以为继，万科近年来积极布局商业地产、物流地产、长租公寓、城市更新等领域，形成“开发+运营”的多元收入结构。
绿色低碳转型：在“双碳”目标下，绿色建筑、智能建造成为行业新方向，万科在绿色建筑领域的投入和布局较为领先，具备先发优势。
政策持续支持：未来房地产政策将更加注重“精准调控”，对刚需和改善型需求的支持力度有望加大，有利于稳定市场预期。

四、市场情绪与估值修复空间

从二级市场来看，万科A作为地产板块龙头，其估值长期处于低位。截至2024年中期，公司市盈率（PE）约为6倍，市净率（PB）不足0.8倍，处于历史低位。在地产政策逐步回暖的背景下，市场对优质地产股的估值修复预期增强。

此外，随着“中特估”概念（中国特色估值体系）的提出，国企、央企及优质民企的估值重构成为市场关注焦点。万科作为混合所有制代表企业，具备较强的治理结构和市场化机制，有望在估值体系重构中获得溢价。

五、风险提示

尽管政策面利好频出，但万科A的反转仍面临一定风险：

销售复苏不及预期：若宏观经济复苏乏力，居民购房意愿不足，将影响房企销售回款。
债务压力仍存：虽然融资环境改善，但房企整体债务规模仍较高，偿债压力不容忽视。
行业竞争加剧：在行业集中度提升过程中，头部房企之间的竞争也将加剧，利润空间可能进一步压缩。
政策执行力度差异：各地政策执行力度不一，可能影响整体政策效果。

六、结论：政策松绑带来反转契机，但需关注基本面改善节奏

综合来看，地产股政策松绑为万科A提供了反转契机，但其能否实现持续性上涨，仍需依赖于公司基本面的改善、销售数据的回暖以及行业整体环境的稳定。

短期内，在政策利好推动下，万科A有望迎来估值修复行情；中长期来看，若公司能在多元业务拓展、现金流管理、盈利能力提升等方面取得突破，将具备更强的抗风险能力和成长潜力。

因此，投资者在关注政策动向的同时，也应密切关注万科的销售数据、财务状况及战略布局，把握结构性机会，理性看待地产股的反转预期。

作者：财经观察者
日期：2025年4月

地产股”政策松绑，A股万科A能反转吗？